在房價高企的今天,加大土地供應,拉平供求比例對於穩定房地產市場無疑有著關鍵性作用。今年以來,國土部接連發聲,要求加快一線城市尤其是供求緊張城市的供地進度,優先保障住宅用地的供應;同時加大城郊區域地塊的供地力度。
  北京、南京等一線城市接連傳出加大土地市場供應,並加大中小戶型房源供應。而新晉一線城市的廈門,目前也已經比較明確將響應國土部思路,來自廈門市國土資源與房產管理局的消息稱,廈門今年將加大對島外用地的供應量,全年商住用地的供應量將比去年繼續攀升。
  從最新的情況看,由於近期島外多個樓盤相繼上市供應,目前廈門供需比例處在均衡態勢中,去年火爆搶市的局面不再延續,而隨著今年土地市場的供應緩解,廈門樓市相對失衡的狀況將進一步改變。
  島外剛需盤用地今年加大
  廈門市國土資源與房產管理局3月24日正式公佈《2014年廈門經營性用地出讓計劃》,今年全年計劃供應57幅經營性用地,總土地面積約345公頃,建築面積約904萬平方米,其中商品住宅用地(包括綜合體中商品住宅部分)供應土地面積194公頃,建築面積446萬平方米。
  具體分佈是,思明區占8幅,合計土地面積66356平方米,建築面積331430平方米;湖裡區13幅,合計土地面積545182平方米,建築面積1707038平方米;海滄區5幅,合計土地面積136970平方米,建築面積314200平方米;集美區12幅,合計土地面積745800平方米,建築面積1986583平方米;同安區9幅,合計土地面積1230127平方米,建築面積2420941平方米;翔安區10幅,合計土地面積727144平方米,建築面積2283481平方米;同安區81萬平方米。
  在這57幅經營性用地中,包含了26幅商住地塊,具體分佈是海滄1幅、集美10幅、翔安8幅、同安7幅,在商住用地供應數量上,集美排名首位,翔安其次。這樣的商住用地供應量,明顯超過去年。
  從這一供地計劃看,島內在去年兩幅高價地出讓後,將繼續延續前幾年無商住用地供應的歷史,而島外則繼續放量,並集中在集美、翔安、同安,海滄在度過去年的高樓麵價後,今年將歸於平淡。
  根據統計,去年全年,廈門出讓的商住用地僅為14幅,其中翔安4幅,同安3幅,海滄3幅,集美2幅,湖裡2幅,出讓土地面積約64.43萬㎡,總建築面積166.38萬㎡,總成交金額187.6億元。
  今年初以來,國土資源部接連提出,房價持續較快上漲,供需緊張的城市,包括出現高樓麵價的城市,必須以過去5年實際供地平均量為標準,繼續加大供地力度,特別是四個一線城市;同時,逆周期考慮,加大城郊區域地塊、小面積地塊供應量。
  從國內的情況看,北京提出加大自住房和民生用房的供應比例;南京則要求今後五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上,其中90平方米以下戶型占比達到50%以上;廈門加大對島外商住地、剛需盤用地的供應量顯然是大勢所趨。
  島外大量新盤集中面市
  根據廈門房地產聯合網的統計,僅一個翔安區,接下來的大半年中就陸續會有海峽現代城、聯發欣悅學府、招商雍華府、首開領翔上郡、中澳城、禹洲X2013P01、恆億歐洲城等七個純新盤接連入市,其中有不少都是去年剛剛拿地的項目。
  從價格方面看,近期島外熱推的新盤或老項目新推盤,剛性需求更多,聯發欣悅灣,均價1.3萬元左右;海投過雲溪,均價1萬元左右;國貿金沙灣,位於環東海域,折後價格13450元左右單價;恆億尚品灣,均價1.3萬元左右。相對合理的心理價格定位,讓這些項目去化銷售較快。
  根據記者調查,與去年同期相比,近期廈門的眾多房地產項目去化銷售明顯放緩,幾乎每周都能接到多個樓盤置業顧問的邀約電話,陽光城翡麗灣、中交和美新城、中海錦城國際的多個營銷顧問都明確表示,近期公司的蓄客周期明顯放長,他們的工作力度也隨之加大。
  根據國家統計局廈門調查隊的最新調查數據顯示,廈門的居住類產品消費水平仍在上漲,總體居民消費價格總指數環比上漲0.4%,其中居住類上漲1.0%。
  中原地產對近期房地產市場的解讀認為,銀行房貸收緊,首套利率優惠取消,杭州、常州出現降價風波,加上兩會已確定分類調控的樓市基調,在市場預期之內,預計信貸環境將比政策環境影響更為深遠,央行在整頓影子銀行,銀行又嚴控房地產市場風險,房企融資受限,今年樓市風光恐難再續。
  “麵粉貴過麵包”現象行將不再
  從何種角度看,去年那種土地樓麵價貴過局部地區房價、“麵粉貴過麵包”的“逆市”現象,今年在廈門或將不再。
  理由其一,在國家新型城鎮化的戰略大背景下,在地鐵交通快速連接島內外的城市戰略下,島外加大力度發展,大面積供地建設的趨勢不會改變,廈門城市人口目前常住已達300多萬,往島外分流是必然,有人必有居,建房子是必然的。今年加大對商住地的供應就應該是常態。
  其二,區域分化在加劇,相比寸土寸金的島內,廈門的島外各區不存在中長期供不應求的大壓力,只要新開工面積穩定攀升,庫存量加大,房價逆不了天,地市也難再出去年那樣的天價。
  再三,金融杠桿進一步縮緊,按揭產品對銀行來說都已經是利差產品,首套房利率提高、開發貸影子貸夾層融資受限等因素,決定了新條件下的開發商不敢定價太高,開發成本的提高讓他們的拿地衝動得到抑制,迭出樓面地價新高的可能性不大,當然個別劍走偏鋒的“癲狂型”開發商不在此列,如泰禾。
  因此,可以預見廈門土地市場今年“麵粉貴過麵包”的現象行將不再,土地市場趨於穩定,樓市相對均衡,市場回歸理性。
  (原標題:廈門加大島外商住地供應)
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